房企疫情破局模式：开启线上售楼，楼市小阳春会如期而至？
黑天鹅般疫情波及楼市
由于此次新型冠状病毒来势汹汹，并迅速蔓延全国，致使多个行业按下了暂停键，房地产行业也毫不例外地受到黑天鹅般“疫情龙卷风”的波及。1月27日，广东省住房和城乡建设厅印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引的通知，疫情结束前，各房地产开发企业、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动，除广东外，全国累计近60个城市要求关闭售楼处，部分城市更是直接关闭网签系统，线下房地产市场活动近乎遭遇冰冻局面。
根据克而瑞发布的2020年1月中国房地产企业百强销售榜，今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元，整体业绩规模较去年同期降低近12%；据中原研究发展部监控阳光家缘显示，1月广州网签一手住宅成交量为5792宗，环比下跌15%；2020年春节期间（正月初一至十五），广州一手房网签总量仅仅46宗，同比去年（2019年广州春节期间一手房成交1079套）大幅跳水96%，其中黄埔区的成交量仅为4套，荔湾、海珠、天河和越秀四区更是颗粒无收。
截至2019年12月底，广州一手住宅(仅含住宅、别墅)库存总量为970万平，共计80548套，环比增加7.6%，同比增加4.1%，若按近一年的去化速度来计算，广州去化周期也回升至13.5个月。从目前情况来看，广州整体库存多，而肺炎疫情基本已经确认要打持久战，这对广州楼市影响不言而喻。尤其是对于急需资金回笼的房产企业更是致命一击，如果没有销售回款，中小房企房企将面临巨大的现金流压力。最新数据显示，从2020年1月1日至2月10日，41天时间内全国新增96家破产房企，平均每天有2家以上，且多是中小房企。疫情之后，房企如何从冰封局面中破局？楼市“小阳春”还会如期而至吗？
房企破局模式：开启线上售楼
自节后疫情蔓延后，具有先见之明的房企品牌，如恒大、万科、龙湖、雅居乐等多数房企通过微信公众号、小程序、直播网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”。其中声势最浩大的得数恒大，小编宅家每次打开微博，都能从启动页面看到恒大线上购房的亮眼广告。恒大利用其线上购房平台——恒房通，打出了一套组合拳。如推出720°全景VR看房体验、75折购房特大优惠、最低价购买权益、全民营销赚佣金、无理由退房售后等系列操作，并且还登上了当天微博热搜前十，引发了全民热议。
本以为这是恒大吸引流量和炒品牌热度的操作，紧接着2月16日，恒大集团在线上举行“全面实施网上销售”发布会，公布全面实施网上销售3天的战果：实现认购房屋47500套，全国600多个楼盘实现认购房源的总价值约580亿元，恒房通用户已经超过1000万，累计发放佣金近百亿。
恒大在疫情形势下，化被动为主动，抓住线上营销的新风口，又大幅让利吸引消费者为活动买单。尽管也不乏一些自媒体质疑数据有水分的声音，但不可否认的是恒大通过此次线上销售新模式，较同行来说的确交出了亮眼的成绩单，让更多房企看到线上购房转化来去库存的曙光。由此，更多房企品牌陆续开启“线上售楼处”，开启网上购房新模式！
“互联网+售楼”模式会颠覆行业发展？
有人说，恒大集团通过“恒房通”线上售楼形式推动线上销售和成交，打响了行业第一炮，也将引发房地产线上销售的一场营销革命。小编个人认为还为时尚早，线上销售更多的是一个行业内的应急措施和创新的辅助手段，在未来很长一段时间内都难以取代线下销售。
△恒房通微信朋友圈广告
（1）转化率是关键指标
诚然，在疫情之下，我们看到各房企为了共克时艰而使出浑身解数，“互联网+售楼”的线上卖房形式成为房企的不二之选。但是，具体的销售情况如何，关键还在于看线上平台的转化率。尽管恒大公布恒房通的成绩单很亮眼，而转化率至今未公布，其他房企也只字未提线上转化率，所以“互联网+售楼”的新模式成效依然成谜。
其实，早就2019年“双11购物节”，互联网巨头已经把触手延伸至房地产市场，房子也成了促销品？阿里拍卖在双11当天推出来自全国各地的上万套特价房，类型涵盖学区房、地铁房、景区房等，让人震惊的是部分房源最低起拍价只要1元，引发大量关注；京东房产双11也是拼了，在70个城市，联合超过200家房地产开发商，投放超过6000套特惠房源，而且新房全款5折起，优惠额超过3亿元。
据淘宝拍卖的数据，2019年有近3000万人次在阿里拍卖上看房、买房，但这并不是交易数据，毕竟拍卖交易无论在国内或国外都是小众的交易行为，房产1元拍卖更多的是偏向营销噱头。无论是阿里还是京东，最终也没有公布转化率数据，他们在本质上仍然属于互联网中介，无法逃脱低频交易、获客成本极高的困境 ，在目前阶段吹捧说取代线下售楼更是无稽之谈。
（2）大宗房产交易复杂，无法完全在线上完成
购房签约也是一个很容易出差错的环节，签约这个环节就很难被替代。如就新房来说，需要进行购房资质审核、和开发商签订认购书、与开发商签订购房合同、不是全款购房还需要到银行办理面签贷款、以及后续的收房、产权过户、办理房产抵押权登记等等；而二手房的签约就更为复杂，其中尤其需要注意的是二手房的产权的状况，除了要向卖房方索要一切产权文件外，还要到房产档案管理部门查询有关房产的产权记录，核实房屋的一切产权细节，有无债务负担等；
总之，无论是新房或是二手房，在交易的发杂过程中，除了买卖双方外，都是需要多部门参与，并不是线上就能直接完成的。
（3）买房是一辈子的事，货比三家，眼见为实
一件小商品买了之后不满意，最多损失几百块；旅行被骗，最多也就是下次不来，并警告周边的人不再去玩；但房子作为一件大宗商品，是许多人大半辈子的居所。若不亲眼所见，怎能买的放心？大多数的购房者买房都是为了家人跟下一代能享受更美好的生活，所以买房除了要看价格、内部装修，还应看地段和周边配套等。否则，等入住一段时间后才发现，工程质量差、物业管理水准低、园林杂乱、社区嘈杂、人车不分流、出行不便利、配套少等，真正影响日常生活时就后悔莫及了！
尤其是房企高周转期，房屋质量问题层出不穷，即使是线下购房，维权事件都已司空见惯。精明的购房者，当然不会仓促地选择线上交易，眼见都未必百分百真实，还要多次去考究，更何况线上呢？去除华丽语言以及线上广告包装的外衣，线下现房更有利于购房者理性选择。
小结
广州楼市“小阳春”会如期而至？
2020年疫情给原本就在下行的各地楼市雪上加霜，西安、无锡、上海、南昌、浙江等地也纷纷发文，出台相关的房地产行业“纾困”政策，降低房企买地门槛，其中无锡“17条”支持力度最大，备受关注。
广州是否会跟进？实际上现在广州已经采取了一些措施，比如广州公积金可以延长还贷。广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员——王宇嘉发表意见称：“广州预计和其他城市类似，针对供给端，预售环节的扶持、交工延后、税费（房产税、土增税）延后缴纳、需求端估计不太可能出刺激性政策。”
据广州中原监控显示，1月广州网签一手住宅成交量为5792宗，环比下跌15%；总成交面积为62.72万㎡，环比下跌16%。对比2019年春节月（2月），今年供应面积保持稳定，成交面积却增加56%。
1月份的基本面对比2019年同期更好，这得益于去年12月黄埔、南沙等区出台人才购房新政，不少项目抢在年前推货，刺激了1月成交表现。但需要指出的是，1月后两周（1.13-1.25）受春节假期+疫情影响，累计仅成交1711宗（占总量30%），预计疫情对市场成交影响将持续一段时间。
受成交环比大幅放缓影响，广州消化周期爬升至10.9个月水平，库存周期由于供应从1月中旬起减少，亦出现下降迹象，因此对比近一年库存，目前仍处于较低水平。值得一提的是，作为成交热区的黄埔已跌至6.1个月，加上人才购房新政刺激，预计待疫情影响结束后，买家对该区新房需求将更加旺盛。
此外，本月黄埔区4个热盘上榜网签宗数前十，万科幸福誉291宗排名第二，成交表现相当亮眼，品秀星樾、保利拾光年、龙湖双珑原著等，借人才购房利好“东风”，也纷纷上榜。对于黄埔区来说，在严峻的疫情下，相对其他区1月的基本面表现属实不错！
针对小阳春是否如期而至？这个问题各人看法不一，众说纷纭。下面主要说下利好方面以及房地产研究专家的看法。
1月6日央行全面降准，暗示2020年货币环境友好，融资利率有望继续降低。而且受中美贸易战以及如今肺炎疫情影响，国内经济受挫，出口、投资、消费三驾马车压力与日俱增。这种情形下，利率只能越来越低，以刺激消费和提振经济，所以预测未来LPR将大概率长期性下行。
另一方面，2020年全面落实“因城施策”，意思是各城市自己管好自己，房产市场下行了，就要托一托；哪个区域下行了，要“一区一策”地对症下药。目前黄埔、南沙、花都、增城、从化五区，或不限购或限购门槛很低，无疑将吸引部分外溢购买力回归或社保未满五年但符合人才新政要求的购房者提前入市。
△图源于楼市前线
广东省住房政策研究中心首席研究员——王宇嘉表示：“小阳春会在3月到5月出现，只会迟到不会缺席。和往年不同的是，开发商后期促销可能加强、二是购房者情绪可能不够高、三是政策力度可以期待。”
广州克而瑞首席市场分析师——肖文晓回应此问题表示：“小阳春机会微乎其微，楼市迎来变局的可能性更大。房企一季度甚至全年业绩受损，将会积极抢收：抢地，抢项目，抢布局，动作快才赶得上布局新品入市。快鱼吃慢鱼，大鱼吃小鱼的现状或会改变，现金流管理比较好，运营比较稳健的一些企业，如果资金比较宽裕的话，在土地市场甚至并购方面有很大优势，会迎来一波机会。”
编者个人认为，由于受影响疫情，广州第一季度楼市成交备受打击，小阳春是否如期到来很大程度上取决于疫情后经济的恢复状况，而购房者的需求在疫情之后会迎来一波释放，但客户回流、市场消费信心需要一定时间来调整。各大房企应该积极面对，创新营销手段，从注重房屋建造的速度向注重人居质量转变，产品力经得起市场考验才能更好存活下来。至于地产商是否为了回笼资金或者存活，而在价格上房企做出大让步，我们可以拭目以待。小阳春可能不会如期而至，但小盛夏可能会悄然而来！
△图源于网络，版权归作者所有
完
群员来自于黄埔区各行各业的潮男潮女
吃喝玩乐打卡地，自由分享，畅所欲言
求职招聘、房屋租售、生活服务等，一网打尽
当群员的数量达到500
群主大大会给大家发放大额红包雨
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酒店免费入住机会等大派送
仅限黄埔区群众参加，数量有限，福利先到先得
（注：群员数量已过百，进群需验证，
XIYUECANTING88）
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